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    不動産取引は、<慎重>に!
     家族とも、十分相談して
      行ないましょう。

 <田舎暮らし>法律の基礎知識「その1」
 「工房すみれ」の事務所は、標高約450m(中山間地域)に位置しています。
 お問い合わせいただいた方々には、今までの経験にもとづき、ホームページ
 の<田舎物件、留意事項>の記載事項をご理解いただくよう努めています。
 また、トラブルを避けるためにも、最低限、下記事項の法律的な基礎事項を、
 必要に応じて、詳しく説明させていただいています。
  
 @農地法とは
   農地は国民の食糧を生産する基盤で、かけがえのないものです。
  そのため、法律で農地の売買、賃貸、転用を厳しく規制しています。
  主な条項として
    ・耕作目的の農地等の権利移動の制限・・・第3条
    ・自己農地転用の制限・・・第4条
    ・権利移動を伴う農地転用の制限・・・第5条
  *農地法上の許可が必要な場合に、許可を受けずに勝手に権利移動
    や転用をした場合には、その行為の効力は無効、工事の停止、現状
    回復などの違反是正措置を受けるだけでなく、3年以下の懲役か
    300万円以下の罰金に処せられることになります。
  *とりわけ、中山間地域での現実的な問題として、農地の耕作の担い手
    が、ほとんどいない(限界集落、それに近い集落)ところでは、耕作
    放棄された農地が目立つようになっています。農地法の弾力的な運用
    が求められる場合も出てきています。
 A農地を農地として利用するために購入(売買)
     農地法第3条の許可が必要です。
   農業の担い手は、後継者難と高齢化が急速に進んでいます。とりわけ
   都市部からかなり離れている市町村、中山間地域などです。
    農地を新たに取得して、真面目に、新たに農業経営をしたい人の新規
  参入のハードルを低くする必然性が出てきています。(平成22年の
  農業者の平均年齢は約66歳、あと10年もすれば、大変なことになりそう
  です)
   ・(例)新規に農業経営を始めようとする時や、農業経営者が新たに
    耕作地を拡大する時は、農地法第3条申請により、取得または賃貸借
    する耕作地面積(下限面積)、耕作している農地面積と合わせて
    50アール(約5反、約5,000u)以上必要でした。
    奈良県知事の告示により、県南部のある市では、すでに、農地取得
    の下限面積が、10アールに引き下げられています。(ただし、市町村
    により、緩和された下限面積、条件は大きく異なります。)
     真面目に、農業経営に取り組んでみたいと思われる方は、当該
    市町村の農業委員会に問い合わせてみると良いでしょう。
 B仮登記
   文字どおり仮の登記です。通常行う本来の登記のことを本登記
  といいます
  が、その本登記を行うことができないときに、仮登記がされています。
   田舎暮らし物件で、古民家(畑つき、ただし仮登記)のような表示が
  されている場合があります。農地法により、地目が田、畑の場合、売買
  (所有権移転登記)ができないため、所有権移転請求権仮登記でされる
  場合があります。
   仮登記は、後日、本登記をした際の順位保全効果しかありませんので
  第三者に対して対抗要件とならないばかりか、権利が転々とする恐れ
  もあります。
   登記は売主(登記義務者)と買主(登記権利者)がともに誠実に努力
  するのは当然ですが、それ以外にも、農業委員会、行政機関の許可
  場合により、水利組合などや、近隣の同意等が必要となります。
   農地の売買における農地法上の許可申請協力請求権は、10年で
  時効消滅するとの判例があります。売買をするのであれば、正規の
  法的手続きで許可を取り、できるだけ、速やかに登記をするが、
  原則です。
   *相続、贈与など、親族間での場合は、登記は個人でも
     十分可能です。法務局で無料相談にのってもらえます。
     ただし、一般的な売買の場合、専門家の宅地建物
     取引主任士、司法書士に委ねるのが無難です。
   *「田舎暮らし物件」では、権利関係が複雑なものもみられ
    完璧なものは稀です。
      「人生、いろいろとある、世の中、少々の清濁併せ呑むのも
      必要悪だ」
    は、土地、建物の取引では厳禁です。お互いに都合の良い
   取り決めは、特に法律的な揉め事のもととなる大きな原因のひとつ
   です。

        以下 法律の基礎知識「その2」 をご覧ください。

 <田舎暮らし>法律の基礎知識「その3」
  
  


    ログハウス

   ウッドデッキから山小屋、ログハウスまで、企画・設計・製作・施工
     田舎暮らし物件、土地、家、建物、古民家の売買・仲介・管理
       奈良県知事(3)3883号
      (公社)奈良県宅地建物取引業協会会員
      (公社)全国宅地建物保証協会会員
        工房 奈良県吉野郡東吉野村平野1252−4
        事務所 奈良県香芝市高山台2−16−46
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