トップページ   ようこそ 工房すみれ ログハウス 建築記録(1) 建設記録(2) 山小屋 建設記録   田舎暮らし  物件  ログハウス 山荘 山小屋 民家 土地     田舎生活  留意事項  法律基礎�@ 法律基礎�A 法律基礎�B  物件評価 管理業務	田舎暮らし物件には 　完璧なものは、まずありません。 　　「重要事項説明書」を熟読し 　　　納得してから、取引してください。 　　　　＜田舎暮らし＞法律の基礎知識「その２」 　 今までの経験にもとづき、ホームページの＜田舎物件、留意事項＞の 記載事項をご理解いただくよう努めています。 　 また、トラブルを避けるためにも、最低限、下記事項の法律的な基礎事項 を、必要に応じて、詳しく説明させていただいています。 （１）都市計画区域と線引き 　　・都市計画法制定の目的 　　　小学校の隣が居酒屋であったり、車の出入りの激しい工場である 　　とか、高層オフィスビルと低層住宅が交互に並んでいる、といった 　　状態であると、街としては不便で暮らしにくいものとなります。 　　　こういったことを防ぐために、都市計画法という中心となる法を 　　定め、建築基準法とともに、計画的な街づくりがされるよう努められ 　　ています。 　　　日本の国土を大きく２分して 　　　�@都市計画区域　都市計画法などの規制を全面的に受ける 　　　　・市街化区域（必ず用途地域を定める） 　　　　・市街化調整区域（原則として用途地域を定めない、住宅建築は 　　　　　不可） 　　　　　主に大都市圏または地方県内有力市が該当　 　　　　・非線引き区域（用途市域を定めることができる） 　　　　　地方の中小市町村が該当 　　　�A都市計画区域外　 　　　　　この中には準都市計画区域も含まれる。 　　　　国土面積の約4分の３、人口は１０％以下 　　人の集まる可能性の高い平野部を、各種の規制を受ける対象�@ 　とし、限られた人しか住まない山間部は規制の対象から外す�A 　としたとも言えます。　 （２）都市計画区域外を規制対象外とした理由 　　　都市計画法を頂点とする法体系の大きな目的は「住みやすく 　　火災などの災害に強い街づくり」です。 　　　そのため、人の多く住んでいる所をしっかり規制して、安全を 　　十二分に確保することを優先しています。 　　　一方、人の多く住んでいない所は、「私有財産の自由」を尊重して 　　制限をできるだけ少なくしよう、という考えにたち、原則として 　　諸規制の対象外としています。 （３）線引きと市街化調整区域 　　　「線引き」とは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に 　　分けることをいいます。 　　　市街化を促進する地域と抑制する地域に分け、効率的な住環境の 　　形成を促進すると同時に、無秩序な開発を防止することが目的です。 　　都市計画法での区域区分と同じ意味です。 　　　（７）の写真�Aは集落の中にある売地ですが、調整区域にあるため、 　　建築可能な人は、農業を営んでいる、あるいは福祉関係などの公益に 　　資する建物などの制限があります。�Bはさらに厳しい規制があります。 　　　当然、制限が厳しくなるほど、買い手は限られた人しかいないことに 　　なり、地価（評価価格）は、格段に低くなってしまいます。 （４）建築確認申請 　　　建築基準法は、設計内容などが同法などの基準に合うかを 　　着工の前に確認する「建築確認」と「完了検査」を建築主に義務 　　づけています。問題がなければ自治体や民間の指定確認検査 　　機関から「確認済証」「検査済証」が交付されることになっています。 　　　「工房すみれ」の営業区域が主に都市計画区域外で 　　建築確認申請を必要としない（ただし「届」は法的に必要）物件が多い 　　ので、建築確認申請をし、最終的に「確認済証」を備えた物件 　　はごく稀です。（＊公的融資を受けたため、確認済証があった 　　事例はあります）　 　　　都市計画区域内の中古住宅では、価値判断の一つとして 　　建築確認申請書だけでなく最終的な「確認済鉦」があることも大切 　　です。実態では、約２０年前では取得率が4割、耐震偽装事件が 　　発覚した約１５年前で、やっと７割程度です。 　　　中古住宅は、築１０年〜１５年程度で売りに出されるケースが 　　多いですが、市場では「検査済証」がない物件が多く出回っている 　　可能性が高いと言われています。何らかの事情が隠されている 　　と思っても相違ありません。十二分に注意する必要があります。 （５）接道義務と「再建築不可物件」 　　「再建築不可物件」の根拠となる法律は、建築基準法第４３条です。 　　　　　・建物を建築する土敷地は、建築基準法に定める道路に 　　　　　　２メートル以上接しなければならない 　　　　　・建築基準法の道路の幅員は、原則として４メートル以上 　　　　　　具体的には 　　　　　　　�@昔からある道路で、幅員が４ｍ以上のもの 　　　　　　　�A昔からあるが、幅員が４ｍ未満しかない道路 　　　　　　　　　　「４２条２項道路、みなし道路ともよばれる」 　　　　　　　�B幅員４ｍ以上の道路で、特定行政庁の位置の指定を 　　　　　　　　　受けたもの「位置指定道路」 　　　 　道路が誰のものか（公道、私道）、これを登記簿などで、正確に 　　　把握しなければなりません。特に私道の権利関係が一番重要と 　　 　なります。 　　　＊再建築不可物件は、旧市街地、古い集落などではよく見られ 　　　　決して、珍しいものではありません。 （６）田舎暮らし物件には、完璧なものはまず無い。 　　　�@南向き　�A最低１００坪程度のまとまった土地　�B平坦　 　　　�C周りの環境が良い　�Dなるべく公道に接しているか、又は 　　　　進入路の幅が最低4m以上　�E公的水道が敷設 　　　�F浄化槽が敷設可能　�Fケーブルテレビ視聴可能 　　　�G携帯電話可能　�H土地、建物、道路の権利関係がはっきりしている、 　　　　などなど　希望は多くあるでしょう。でも、 　　　　　都市近郊の、最低１０年〜２０年もの長い時間をかけて区画整理し 　　　　開発、分譲、建築、販売されたような物件は、田舎暮らし物件では、 　　　　まず見かけません。どこかで妥協する必要に迫られます。 （７）目的は何か・・一番重要です。 �@白浜椿温泉 �A桜井市穴師 �B橿原市藤原 海辺のマンション 売地（調整区域） 建築可能なら最高！ 　　「工房すみれ」では、お問合せいただいた時には、僭越ながら 　「目的は、何なんでしょうか？」と、まず、お尋ねしています。 　　約２５年前のバブル時代ではありません。家族みんなで、思いっきり活用して 　いただけることを第一に、提案させていただくように努めています。 （８）重要事項説明書の熟読を！ 　　宅地建物取引主任士が記載する「重要事項説明書」は 　　対象不動産の　�@権利関係　�A法令上の制限　�B状態やその見込み 　　　�C契約の条件　が記載されてます。適切に記載、説明され、責任を負う 　　　ことの対価として報酬が支払われることとなります。　　 （９）管理費などの年間経費 　　奈良、三重県内では、早いところでは昭和４０年前後から、ピークは昭和後期 　から平成７年頃までで、多くのセカンドハウスが建築されています。 　　１００軒ぐらいの大規模で、管理人常駐のところもあれば、５軒程度の 　小規模な分譲地に建築された場合、温泉の有無、公的水道がなく 　共同の井戸で給水、など形態はいろいろです。 　　（７）の写真�@のように、温泉は入り放題、管理人（コンシェルジュ）常駐 　で、カバン一つで行けて、いつも清潔で管理が行き届き、快適なセカンド 　ハウス生活を、家族で手軽に楽しむ形態もあります。 　　それぞれに長所、短所があります。維持、補修などの年間管理費用は 　トータルで見れば大差はないように思われます。 　最後は、何のために購入するのか、家族で十分に話し合い、活用して 　元を取る、こうあってほしいものです。（高級乗用車でも、１０年経過 　すれば、評価は、ほぼゼロになります。田舎物件も、資産と考えるのは 　どう考えても無理があります。家族みんなで楽しんで、人生は１回限り 　良き思い出を残して元をとる、と考えると後悔しないでしょう。） （９）高齢化社会での課題 　　高齢化が進行し、４人に１人以上が６５歳以上になっています。 　平成初期に、ログハウス、山小屋などのセカンドハウスが、数多く 　建築されていますが、オーナーも世帯交代の時期になってきています。 　　家、土地の不動産は、放置すれば、当然、急速に荒れてきて、近隣の 　方々にも迷惑がかかるため、�@子や孫に相続（無償譲渡） 　�A売却　�B公的機関に贈与（原則としてなしと考えてもよい）　などが 　考えられます。 　　命に次いで大切な不動産取引では、当事者の意思能力に少しでも懸念が 　あるときは、権利移動を進めることが困難となります。急速に進む高齢化 　社会での大きな課題となっています。 (10)土地、建物をめぐる法律 　(a)土地・建物の取引のルール 　　　�@不動産登記法　�A区分所有法　�B借地借家法 　　　�C宅地建物取引業法　�D土地価格の規制（国土法・地価公示法） 　　　�Eその他に農地法、都市計画法 　(b)土地・建物を作るときのルール 　　　�@都市計画法　�A建築基準法　�B宅地造成規制法 　　　�C消防法 　(c)権利と義務を守る仕組み 　　　�@民法　この法律がすべての土台となっている重要な法律。 　　　�A住宅品質確保促進法　�B瑕疵担保法 　＊都市計画区域外の地域で、法律の規制がゆるいため 　　合法的であっても、どう考えても無理に建築していると思われる 　　所も見られます。旧市街地でも、再建築の場合セットバックが 　　必要とされる理由は、個々の権利(土地所有権）を守ることも大切だが 　　住環境を向上させるという義務とのバランスも大切なことです。 （11）やっぱり「田舎が最高だ！」、工房主の勝手なツブヤキ 　　当工房にお問合せいただく方は、大阪近郊の住宅密集地域の方 　が多くおられます。吉野などの、緑が多く、広々としてのどかな環境の所 　に住んでおられる方から、謙遜も当然あるのですが 　　「なんでこんな辺鄙なとこがいいのか理解できんわ、もっと良いとこ 　　あるのに」と言われることがあります。都会では、とても体験できない 　ことが多くあり、「田舎で暮らすことが最高の贅沢」と思われることも多々 　あります。 ＊　法律の基礎知識「その１」、「その３」　もご覧ください。 　　参考図書、資料 　　　　・不動産実務総論　　森田　義男　日建学院 　　　　・物件調査のポイント　　吉野　伸　 　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引業協会連合会 　　　　・読売新聞　2017年５月30日 　　　　　　　　　中古住宅「完了検査なし」流通 　　　　　　　　　　　ログハウス 　ウッドデッキから山小屋、ログハウスまで、企画・設計・製作・施工 　　　田舎暮らし物件、土地、家、建物、古民家の売買・仲介・管理 　　　　　　　　　　　　奈良県知事（２）３８８３号 　　　　　　　　（公社）奈良県宅地建物取引業協会会員 　　　　　　　　（公社）全国宅地建物保証協会会員 　　　 　　　　　工房　奈良県吉野郡東吉野村平野１２５２−４ 　 　　　　　　　事務所　奈良県香芝市高山台２−１６−４６ 　 　　　　　　　　　　ＴＥＬ、ＦＡＸ　　０７４６−４４−０１４６ 　　　　　　　　　　　　http//:www5.kcn.ne.jp/~nakano 　　　　　　　　　　　　E-mail:k-sumire@m5.kcn.ne.jp
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