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不動産取引は、＜慎重＞に！
家族とも、十分相談して
行ないましょう。
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＜田舎暮らし＞法律の基礎知識「その３」
今までの経験に基づき、法律、経済的な基礎知識を記載しています。
工房主の人生観、経済観（勝手なつぶやき）も入っていることを
ご了承ください。
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マイホーム（不動産）を購入する際、頭金をあまり用意せず、ほぼ全額を
住宅ローンで賄う人が増えています。
低い金利水準（過去４０年では考えられない水準）、手厚い住宅ローン
減税など、今、家を買いたくなる要因があるからでしょう。
でも、自己資金に余裕がないまま多額のローンを組めば、将来、返済
負担で身動きが取れなくなるリスクがあります。
（１）抵当権、根抵当権、物上保証
抵当権：住宅ローンで家を購入するときは、金融機関から家（土地も）
を担保に入れるよう要求されます。返済が滞った時に、金融機関は
その不動産を売って貸出金を回収するためです。この権利を
「抵当権」といっています。順位として、一番、二番・・とあるが、
返済優先順位をさし、一番の金融機関が回収した残りを二番以下が
回収のため、金融機関は当然、一番抵当権にこだわります。
根抵当権：「商い」「事業」をしている人には、なじみがありますが
一般の人には、「なんのことや」でしょう。
民法第３９８条の２第１項に
「一定の範囲内の不特定の債権を極度額の範囲内において担保する
ために設定された担保物件」とあります。上限の金額を「極度額」と
いい、その範囲内であれば、何度も借りたり返したりしても、抵当権は
何も変更しない、ずーとそのままにしておくこと出来ます。見方によれば、
大変便利なシステムともいえます。
物上保証：担保となる不動産を第三者から提供してもらうことです。
よくあるのが、親が所有する不動産を担保とする場合です。
（２）借金について
借金をする際の担保には
①本人名義の不動産、これが最も一般的。住宅ローンであれば
一番抵当に限るが普通です。
②第三者名義の不動産
「物上保証」といい、親族名義が多い。
③上場株式、自動車、売掛金などでも理論的には可能、
（住宅ローンでは、ごく稀）
権利関係の登録制度があるときは担保にできる。
借金が返せないとき
①金融機関と話し合い、返済条件の変更で合意できる場合もある。
②担保不動産の任意売却または競売
一般的には、まず任意売却の検討、競売価格は市場価格より
かなり安く売却されるのが一般的。
③売却代金で金融機関に借入金の返済
④返しきれない分は無担保の借入金（ローンがつづく）となる。
（２）歴史的な低金利
住宅ロ－ンの金利が、過去４０年ぐらいを遡ってみても、考えられ
ないぐらいの低金利になっています。（参考：全く同じ条件では
ありませんが、現在多く利用されているフラット３５の金利推移を
下記に掲載）
長年続いた低金利。最近の金利推移を見ると、３％であれば
高いと思うのはごく自然なことです。銀行の変動金利の宣伝では
0.5％を切る商品も出ています。ただし店頭金利から最大優遇が
適用された場合ですが、それにしても低い貸出金利です。
＊もちろん、預金金利は、１,０００万円の定期預金では、年の
利息がわずか、税引で２,０００円程度。２０～３０年前には
考えられないほどの利息です。（これでは利息ともいえない！）
＊過去２回ほど、公庫融資金利が８％台になっています。
国の借金（国債）が１０００兆円、金融政策（量的緩和
政策など）、住宅産業がGDPで大きな割合）などから、今後
大きく金利が上がるとは思われないが、でも経済分野は
一寸先は闇、「当たるも八卦、当たらぬも八卦」ぐらいの
気持ちをもっていて丁度ぐらいでしょう。
参考資料
旧公庫融資基準金利の推移
昭和50年～平成１０年（単位％）PDF
平成11年～平成20年（単位％）PDF
平成21年～平成26年（単位％）PDF
平成27年以降（単位％）PDF
（３）「頭金０」に潜む大きなリスク
新築はやっぱり気持ちがいいですね。まだ誰も住んだことのない
まっさらな（真っ白な）部屋やキッチン、トイレ、お風呂などに
最新の設備、。綺麗好きな日本人は、家も車も新品を重宝します。
チラシには、総額（土地、家）で２７８０万円、諸費用１２０万円
頭金は不要、毎月払い７８,２００円、家賃並みの返済・・・とうたって
います。・・・
とくれば、若い世代であれば、誰でも心がグラグラときて、その気に
なりそうです。
（ただし、条件として銀行ローン３５年返済、金利0.725％
変動、優遇措置が最大の場合、貸出銀行は2つになり、2つ目は、
無担保部分が割高の金利になる場合がある）
でも、ここで十分留意すべきことがあります。
購入後、失業、転勤や転職で引っ越しを迫られたり、残念ながら
離婚せざるを得ない状況や、親の介護なども考えられます。
超一流の会社でも倒産、解体などでリストラがあったりする時代
です。公務員といえども安泰ではありません。（大阪での過去５年
ほどの経緯を見れば一目瞭然です。）
当面の生活費としての５００万円を別にして、最低でも購入価格の
３割（物件価格３０００万円であれば、最低１０００万円の自己
資金）は必要であるといえます。
（５）不動産は「負動産」にもなりうる可能性がある
「夢のマイホームを手に入れた！」 一戸建て住宅やマンション
を購入したときは、みんな喜びをかみしめ、明るい未来を描くもの
です。若い時は特にそうです。（工房主の経験談）
だが、時を経て状況が変わってくると、その持家が一転して
「悩みの種」になる可能性がでてきます。これは田舎だけとは限り
ません。
大阪府 全体で14.5％ 空家率１位 東住吉区 23.7％
奈良県 全体で13.3％ 空家率１位 大和高田市25.4％
三重県 全体で14,8％ 空家率１位 熊野市 25.8％
比較的都心に近いところでもこのような状況です。
田舎へ行けば空家が目立つ所も少なくありません。
２０３３年（１5年後）には、全国的に見れば、空家率は３０％
を超えるだろうと予測されています。
一方で２０１６年の住宅着工戸数は９６万７千戸と前年を6.4％
上回り、１３年以来の高水準です。低金利に加えて節税対策で
貸家を建てる人が多い為と見られています。
人口減少ははっきりしているので、空家が増えれば、住宅、
マンションは売るに売れない（思う値段で）状況になります。
国での長期的な住宅政策とともに、個々では、家族とも十分
相談して、不動産の購入をすべきことは言うまでもないでしょう。
（５）「貸すも親切」「貸さぬも親切」・・・金融での格言
２、３年前までは、ラジオ、新聞の宣伝ぐらいだった過払い金
請求の宣伝が、最近では、司法書士、弁護士事務所よりテレビでも
盛んにされるようになってきました。
スポンサーのお蔭で「番組が聴ける、見れる」わけで、文句の言える
筋合いではないのですが、でも、ツライです。スイッチを切りたくなる
心境です。
「たとえ担保が十分であり、高い利息が得られたとしても、投機や
遊興費など先様にとって不健全なお金は貸さない。貸したお金が
先様にとってお役にたち、感謝されて返ってくるような、生きた
お金を貸さなくてはならない」ある金融機関の経営者の言葉です。
「売ってナンボ」「貸してナンボ」「借りてナンボ、借金できるのも
甲斐性」・・立場により、こんな言葉が出てきそうです。
でも、家庭が破綻しては「幸せな家族」は、作れません。
＊過払い金請求
利息制限法では、上限金利年１５％～２０％,、また出資法という
法律では、借り手側が任意で納得して支払っているという条件が
あるが、最大２９．２％まで認められていました。（この差が
グレーゾーン金利） 複数の業者から借金を重ね、深刻な場合は
自殺まで陥ってしまう多重債務者問題は大変な社会問題になりま
した。2006年の、最高裁判決でこのグレ―ゾーン金利が無効である
とされ、このことが過払い金請求となっています。
現在では、総借入残高は年収の3分の１とする総量規制がされて
いますが、銀行カードローンは別で、新たな火種になるのではと
危惧されています。
（６）最後に
「毎月無理なく返せる金額を見積もり、身の丈にあった借入額に納める」
「みんな幸せな人生、幸せな家族でありたい」を求めています。
でも、余裕を持たせなければ、「幸せ」は実現しません。
＊工学分野で「遊び」という概念がよく使われますが
いかなる事態にも対応できるよう設計するなどを意味しています。
考え方は同じです。
＊ 以下、法律の基礎知識「その１」、「その２」 もご覧ください.
参考資料
①週刊東洋経済 ２０１７年 1月２８日号
マイホームが負動産になる
持ち家が危ない
②週刊東洋経済 ２０１７年 ２月４日号
貸金業法改正から１０年
当世カネ貸し事情
③読売新聞 2017.2.21 銀行カードローン調査
金融庁実態把握、過剰融資の報告例
④日本経済新聞、読売新聞、インターネット掲載記事
など
ログハウス
ウッドデッキから山小屋、ログハウスまで、企画・設計・製作・施工
田舎暮らし物件、土地、家、建物、古民家の売買・仲介・管理
奈良県知事（２）３８８３号
（公社）奈良県宅地建物取引業協会会員
（公社）全国宅地建物保証協会会員
工房 奈良県吉野郡東吉野村平野１２５２－４
事務所 奈良県香芝市高山台２－１６－４６
ＴＥＬ、ＦＡＸ ０７４６－４４－０１４６
http//:www5.kcn.ne.jp/~nakano
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