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不動産取引は＜慎重＞に！
家族とも、十分に相談して
行ないましょう。
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 （１）不動産売買における価格のしくみ
不動産の価格には当然、相場があり、相場は過去の取引事例や
その時々の社会情勢などを織り込んで変動します。
ただし、株式や債券、大量に作られている自動車などの商品と
異なり、同じものが二つとないうえ、売主と買主との相対取引のため
必ずしも理論的な相場価格で売買が成立するわけではありません。
（２）土地価格の種類
不動産価格の特徴としては、
①定価がない
②土地の価格（指標、目安）には４つあり、
「一物四価」と呼ばれる
③相場だけでは成約しない、不動産売買には個人の思惑も
大きく左右される。
１．実勢価格 実際に不動産の取引が成立する価格のこと。
時価。
２．公示価格（国土交通省が毎年３月に発表、基準日は１月１日）
一般の土地取引価格の指標を与えるとともに、公共事業用地
取得価格算定や国土法による土地取引の基準となる。
目的は、取引価格の指標
３．路線価（国税庁が毎年８月に発表、基準日は１月１日）
相続税路線価。相続税や贈与税の課税価格を算出するために
国税庁が毎年作成して公表している。税務署で調べることが
できるほか国税庁のサイトでも公開されている。
４．固定資産税評価額 市町村が所有者に固定資産税を課税する
際の基準となる評価額のこと。
（３）価格決定のメカニズム
(a)一般的な見方
実勢価格を基準とすると、公示価格は９０～１００％
路線価は８０％
固定資産税評価額は７０％
とされているが、これは、あくまで教科書的な目安です。
＊固定資産税評価額は所有者に課税される額となるため
（課税基準額×１．４％）、４つの価格の中で一番低い額と
なっています。
＊固定資産税は、企業や個人が持つ「土地」「家屋」
機械装置などの償却資産の時価に課税される税金で
税率は１．４％、市町村税の中で、市町村民税と
ほぼ同じ割合（ともに約４割）を占める貴重な税源で
評価額は、３年に一度見直しがされることになっている。
実勢価格と評価額とは、ほぼ一致している場合もあるが
田舎暮らし物件では、大きく乖離している場合の方が多い
傾向がある。（田舎暮らし物件では、固定資産税額が
意外に高いと思われるかも？）
(b)不動産売買における価格のいろいろ
①査定価格
所有者（売主）に依頼により、宅地建物取引業者が、近隣の
取引事例や公示価格、路線価、固定資産評価額などを参考に
して査定する価格。
②売主希望価格
所有者（売主）が売却を希望された金額。
一般的には、査定価格より高いが、特に平成初期のバブル
時期に取得された物件では、所有者側の思いが強いため
差（乖離）が目立つ傾向があります。
③売出価格
所有者(売主）と宅地建物取引業者との話し合いにより売り出される
価格。相場を反映した価格で売り出されるのが一般的であるが、
売主によっては高めの価格で売出し、価格交渉に応じる方法で
売り出したいと希望する人もあります。
どうせ値切られるから、そのことを想定して高めに売出価格を
決める（大阪には、値切りの文化がある？）ことは、いつまでも売買
が成立しないことになります。近隣の相場を前提に、専門家の
アドバイスに耳を傾けることも大切なように思われます。
④買主希望価格
売出価格に対して買主が購入を希望する価格。「買付証明書」
などにより意思表示されるが、法的拘束力はありません。
⑤成約価格
売主と買主との合意により売買が成立した価格。
不動産価格の下落が続いている時期は、売出価格と成約価格
と価格差が大きいが、底値と思われる時期は価格差が少なくなる
傾向がある。
⑥限定価格、正常価格
「隣地は、、借金してでも買った方が良い」
「相場価格の倍でも買いだ！いや３倍でも良い」
鑑定用語では、隣地所有者のように、ある特定の人の間でのみ
成立する価格を「限定価格」といい、一般的に、第三者間取引で
成立する価格を「正常価格」といっています。
a,隣地の規模が過小で、隣地の併合で規模が回復して
土地の利用可能性が回復する場合。
b,隣地が不整形で隣地の併合により形状が回復して
土地の利用可能性が回復する場合
c,どちらか一方の土地が無道路地で、併合することで
法的な接道条件を満たして、建物の建築が可能となる場合。
d,土地が併合することで、角地になるなど、土地の利用可能性
が高まる場合。
e,隣り合わせの土地が併合することで、幹線道路に説面するなど
土地の利用可能性が高まるとき。
このような場合は、２倍、３倍の高値で買っても「お得」
「損をしない」といえます。
逆に特定の人しか買い手がない場合、近隣との人間関係が壊れて
しまうと、極端な場合は、「不動産」が「負動産」なる場合もあり得る
でしょう。
(c)いろいろな思惑があっても、最終的に一定のところで収斂される
不動産の評価は、①土地の大きさ ②土地の形 ③土地の
接道間口 ④方位 ⑤道路との高低差 ⑥周りの環境
⑦需要が多いか少ないか ⑧近隣での売り物件の数
その他 いろいろな要素があって、「この地域は坪○○円」といえる
ものではありません。
大手不動産会社が、１０年近い年月をかけて、駅近に約1000軒
の分譲をした場合、駅に近い、南向き、電車、幹線道路から
少し間がある、ゴミステーション、電柱、鉄塔などから離れている
など条件をつけていけば、条件の良い所は１～２割程度になって
しまいます。（公園や学校近くは、個人の好みがある）
でも、いろいろな思惑があっても、最終的には、基準的な価格
を基にして、一定のところで収斂されていくものです。
（４）不動産は「負動産」にもなりうる。目的が合致し、有効活用がされてこそ
「不動産」となる。
今から約２５年から３０年前、１９９０年（平成2年）前後のバブル期
には、全国のリゾート地は、別荘地やマンションの開発・分譲ラッシュ
に沸き、宅地開発の波も、都市郊外から田舎物件へと広がって
いきました。
今の時代、不動産を投機対象とする人は、まずいないでしょう。
何らかの目的があって、購入への動きになってきます。従って
目的が合致していれば、こんな土地・建物でも買う人がいれのだな
と思われる事象もでてきます。
「工房すみれ」のログハウスがある東吉野村ではカナダから輸入
した立派な丸太ログハウスが多く建てられています。
在来工法と違い、丸太ログハウスでは、ログビルダー（ログハウス
専門の大工、技術はカナダ人のログビルダーに学んでいる）の
力量により、仕上がりが大きく左右されます。
売主のある方は、「私たち家族は、幸せな思い出を、この
ログハウスで作れました。十分に楽しめたので、若い人にも、我々と
同じく、良い思い出を作ってほしい」と言われたことが、強く印象に
残っています。
ある買主の方（定年退職された方）は、「これこそ、若い時に、是非
欲しいと思ったログハウスだ。いまなら買える。これから少なくとも
１０年は、思い出作りに励みたい」と述べられました。
人生は１回限り、家族がみんなで楽しる場があれば最高です。
「不動産」が「負動産」としないためにも、「目的」が何なのかを
十分確認、点検する必要があるでしょう。
（５）家族で、十分相談してから購入しよう。
「工房すみれ」では、お問合せいただいた折、僭越ですが、目的は
何なんでしょうか？ とお尋ねしています。
営業目的は
①趣味を生かして、人生を謳歌しよう
②家族のしあわせづくり
③仲間との親睦の場づくり
④いつまでも元気溌剌、豊かな人生を
が実現できるようお手伝いすることです。
現地見学に際しましては、ご夫妻で、ご家族もご一緒に、と
お願いしています。
田舎暮らし物件（特にセカンドハウス）では、家族とも十分に
相談してからの取引が必須です。
参考資料
①不動産の本 大澤 茂雄 成美堂出版
②未来の年表 人口減少日本でこれから起きること
河合 雅司 講談社現代新書
③縮小ニッポンの衝撃 NHK取材班 講談社現代新書
④朝日新聞 2017年８月12日 １面、２面
負動産時代「土地はもはや財産ではない」
⑤インターネット掲載記事など
ログハウス
ウッドデッキから山小屋、ログハウスまで、企画・設計・製作・施工
田舎暮らし物件、土地、家、建物、古民家の売買・仲介・管理
奈良県知事（３）３８８３号
（公社）奈良県宅地建物取引業協会会員
（公社）全国宅地建物保証協会会員
工房 奈良県吉野郡東吉野村平野１２５２－４
事務所 奈良県香芝市高山台２－１６－４６
ＴＥＬ、ＦＡＸ ０７４６－４４－０１４６
http//:www5.kcn.ne.jp/~nakano
E-mail:k-sumire@m5.kcn.ne.jp |
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