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買付証明書、売渡承諾書
ともに「法的拘束力はない」・・が
安易に書面を作成してはいけません。
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（１）実務上の必要性
不動産の売買交渉がある程度進んだ段階で、宅地建物取引業者から
それぞれに、「買付証明書」「売渡承諾書」を提出してもらいたい、
言われることがあります。売主側からは「本当にこの値段で買ってもらえる
のかな？」、買主側にとっては、「ほんとうに、当方へ売る意思がある
のかな？条件の良い、他の人と天秤にかけているのでは？」
直接、交渉に立ち合っていない両者にとっては、時により、疑心暗鬼に
落ち入る場合も考えられます。また、業者側からすれば、何らかの形での
「書面」があれば、交渉経過など、格段に両者に説明しやすくなります。
（２）法的拘束力
○「買付証明書」とは、買主が、ある物件を購入するつもりがあることを
表明した文書
○「売渡承諾書」たは、売主が、ある物件を売却するつもりがあることを
表明した文書
記載事項は、物件の表示、契約締結予定日、売買代金の額、
有効年月日などです。
○法的な性格は、判例上からは、購入、売却の可能性を表明した
だけの文書であって、確定的な意思表示ではなく、契約の申込み
あるいは承諾としての効力は認められない、としています。
取引実務上も、契約成立前の準備段階において授受される文書で
あると理解するのが一般的になっています。
したがって、「買付証明書」「売渡承諾書」は、いずれも、随時、
撤回が可能であると、法的に解釈されています。
（３）キャンセルした場合の責任
「買付証明書」は購入の申し込みとは認められず、「売渡承諾書」は
売却の承諾とは法的に認められていないので、買主と売主の間でこれらの
文書が授受（交換）されても、売買契約が成立したことにはなりません。
法的には売買契約書を交換する、物件の引き渡し、登記済権利書の
授受など、売買の意志が、外形的、客観的に表示された時でなければ
売買契約は成立しないとされています。
ただし、物件の特定、引き渡し日、移転登記の日、売買代金の額と
支払日、損害賠償、違約金の額など売買に関する条件が完全に煮詰まった
場合では、例外的に契約が成立していたと見なされる場合もあります。
売主と買主の間で、売買に関する条件が相当煮詰まった段階で
撤回した時は、契約が成立したとまでは認められない、とされても
契約締結上の過失責任が認められることもあり得ます。
また、売主と買主のどちらか一方が、契約成立前に正当な理由に
基づかずに契約の成立を妨げ、この行為が契約成立上の過失と
認められた場合、この契約の成立を信じた相手側が、契約成立に
向かってあらかじめ使用した金額（調査費用、事前準備費用、
その他、代金借入の際の利息など）の賠償を命じられる場合も、場合に
より考えられます。
（４）安易に書面を作成してはいけない
「売買契約書」を交換して、初めて「契約が有効」が大原則です。
不動産売買では、高額であり、普通は、人生で何度も契約をするもの
ではなく、また、安易に撤回するものではありません。契約には細心の
注意を払う必要があります。
実務的な必要性から「買付証明書」「売渡承諾書」が存在しますが、
その他、関連するものに、「覚書」「念書」などがあります。それらが
法的にどのようい扱われているのか、正確に理解する必要があります。
買主、売主、仲介者が、それぞれに都合の良い、曖昧な契約形態は、
法的トラブルのもととなります。
○国では、不動産取引に関して、民法の中で、宅地建物取引業法を
定め、不動産適正取引推進推機構では、不動産取引の手引き
(PDF)を公表しており、媒介契約書、売買契約書などに標準的な
作成指針（ひな形）を示しています。
ログハウス
ウッドデッキから山小屋、ログハウスまで、企画・設計・製作・施工
田舎暮らし物件、土地、家、建物、古民家の売買・仲介・管理
奈良県知事（２）３８８３号
（公社）奈良県宅地建物取引業協会会員
（公社）全国宅地建物保証協会会員
工房 奈良県吉野郡東吉野村平野１２５２－４
事務所 奈良県香芝市高山台２－１６－４６
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